El Consejo de Ministros ha aprobado este martes, 29 de septiembre, dos reales decretos ley con nuevas medidas en materia de vivienda que afectan a los contratos de alquiler, los desahucios de personas vulnerables, los arrendamientos de temporada y por habitaciones y la compra de inmuebles por determinados fondos y empresas. Los textos deberán superar ahora su convalidación en el Congreso de los Diputados.
La reforma tiene especial interés en una provincia como Alicante, donde el acceso a la vivienda se ha encarecido y el alquiler de larga duración compite en numerosos municipios con modalidades temporales y turísticas. DSAlicante ya ha analizado cómo los alquileres en distintas zonas de la costa alicantina superan los 1.100 euros mensuales y las dificultades que estos precios plantean a jóvenes, trabajadores y familias.
Dos decretos de vivienda y una votación pendiente en el Congreso
El Gobierno ha dividido las medidas en dos reales decretos ley. El primero concentra buena parte de las actuaciones sobre desahucios, alquileres temporales, fondos especializados en operaciones inmobiliarias, fiscalidad y acceso a la primera vivienda.
El segundo aborda específicamente la renovación automática de los contratos de alquiler. Esta última medida busca que la finalización del plazo contractual no implique necesariamente que el inquilino tenga que abandonar la vivienda si cumple con sus obligaciones, aunque contempla salvaguardas para determinados supuestos del propietario. El detalle definitivo resulta especialmente relevante porque el texto completo no había sido difundido todavía cuando el Gobierno explicó las medidas tras el Consejo de Ministros.
La aprobación por el Consejo de Ministros no cierra el procedimiento. El Ejecutivo ha solicitado un pleno extraordinario del Congreso para este viernes con el objetivo de convalidar ambos textos. La ministra de Vivienda y Agenda Urbana, Isabel Rodríguez, ha reconocido que el decreto sobre renovación automática ha contado con menos negociación previa con los grupos parlamentarios.
Por tanto, para los inquilinos y propietarios de Alicante la principal recomendación es no interpretar todavía todas las medidas anunciadas como derechos definitivamente consolidados: habrá que conocer la redacción publicada oficialmente y el resultado de la votación parlamentaria.
El escudo frente a determinados desahucios se amplía hasta 2030
Una de las principales novedades anunciadas es la ampliación hasta 2030 de la protección frente a determinados desahucios que afecten a personas vulnerables sin alternativa habitacional. También se refuerza el papel de las administraciones a la hora de proporcionar alternativas residenciales.
La precisión es importante: la medida no supone una prohibición general de cualquier desahucio en España hasta 2030. Se trata de un régimen de protección para determinados supuestos de vulnerabilidad, por lo que cada situación dependerá de los requisitos y circunstancias establecidos legalmente.
Hasta ahora, el escudo vigente había sido prorrogado durante 2026 para hogares vulnerables sin alternativa habitacional. La nueva medida anunciada por el Gobierno amplía considerablemente ese horizonte temporal si supera el trámite parlamentario.
En Alicante, esta cuestión conecta con las políticas de vivienda destinadas a personas con mayores dificultades de acceso. El planeamiento municipal contempla, por ejemplo, 1.300 viviendas de alquiler social en diferentes zonas de Alicante, aunque el desarrollo efectivo de estas promociones requiere sus correspondientes plazos urbanísticos y administrativos.
Prórroga de dos años para determinados contratos de alquiler
El paquete aprobado contempla también una prórroga de dos años para contratos actualmente en vigor cuya finalización se produzca antes del 31 de diciembre de 2028.
Esta medida debe diferenciarse de la renovación automática recogida en el segundo decreto. Son mecanismos distintos.
Por un lado se establece esa prórroga extraordinaria de dos años para determinados contratos. Por otro, el segundo real decreto ley aborda un sistema de renovación automática sin un límite temporal predeterminado, aunque con causas y salvaguardas que permitirían al propietario recuperar el inmueble en determinadas circunstancias.
Por ello, utilizar simplemente la expresión «alquileres indefinidos» puede resultar impreciso si no se explica su funcionamiento. Lo aprobado por el Consejo de Ministros plantea un mecanismo de renovación automática y no significa que el propietario pierda en cualquier circunstancia la posibilidad de recuperar la vivienda.
El alcance de esta reforma puede tener especial importancia en Alicante. La presión económica que supone arrendar una vivienda ya se refleja en el análisis de cuánto necesita ingresar un hogar para afrontar distintos alquileres en Alicante.
Cambios en los alquileres de temporada y por habitaciones
El primer decreto incluye además una regulación específica de los alquileres de temporada y de habitaciones.
Según las medidas anunciadas, los contratos temporales deberán responder a una causa real y acreditable que justifique esa temporalidad. Cuando esa justificación no exista, el arrendamiento podrá considerarse de vivienda habitual. También se plantea una duración de entre 31 días y 12 meses para esta modalidad.
La regulación resulta especialmente relevante para mercados con fuerte actividad turística y residencial, como ocurre en diferentes puntos de Alicante y la Costa Blanca.
DSAlicante ya ha recogido que entre las razones que explican las dificultades para encontrar vivienda estable figura la utilización de inmuebles para alquileres temporales en zonas con elevada demanda. El fenómeno se aprecia especialmente en municipios costeros como Alicante, Benidorm, Torrevieja, Dénia, Xàbia u Orihuela Costa, según el análisis sobre los municipios alicantinos donde más se ha tensionado el alquiler en 2026.
Límites a las actualizaciones de las rentas
Otra de las medidas anunciadas afecta a la actualización de los alquileres.
Los contratos cuyo importe se encuentre por encima del máximo establecido por el índice de referencia no podrían experimentar incrementos anuales, mientras que para el resto se contempla un límite del 2% hasta el 31 de diciembre de 2027.
Su aplicación concreta dependerá de la redacción jurídica definitiva, las características del contrato y la posterior convalidación parlamentaria.
Para los inquilinos alicantinos, estas medidas llegan en un contexto de fuerte presión residencial. En determinadas áreas costeras de la provincia, encontrar alquiler de larga duración se ha complicado durante 2026.
Restricciones a determinadas compras especulativas de vivienda
El Gobierno también ha anunciado restricciones hasta 2028 a la adquisición de viviendas por parte de fondos y empresas que realicen determinadas operaciones consideradas especulativas.
Este es uno de los puntos cuya letra pequeña será especialmente relevante. La ministra de Vivienda ha señalado que la definición se vinculará a la forma de operar de estas compañías y no únicamente a su denominación o naturaleza jurídica.
La propia ministra reconoció durante la explicación de las medidas la complejidad jurídica de establecer qué operaciones y empresas estarán sometidas a la restricción.
Por tanto, no puede interpretarse de forma general que cualquier fondo de inversión tenga prohibido comprar cualquier inmueble en España: habrá que atender a la definición y condiciones concretas recogidas en la norma.
Ayudas para comprar la primera vivienda y cambios fiscales
El paquete incluye igualmente un mecanismo para financiar al 0% parte de la entrada necesaria para adquirir la primera vivienda. Según la información conocida, el instrumento cubriría el importe inferior entre el 20% del valor de la vivienda hipotecada y 50.000 euros y no estaría limitado exclusivamente a compradores jóvenes.
La medida tiene interés en Alicante después de que el precio anunciado de compra alcanzara durante el verano nuevos máximos en la capital. DSAlicante ha analizado las diferencias existentes entre barrios en su información sobre el precio de la vivienda en Alicante en 2026.
También se contemplan deducciones fiscales para determinados inquilinos. La información conocida sitúa el límite de renta en una base imponible inferior a 33.007,20 euros para una deducción destinada a jóvenes que alquilen su vivienda habitual en zonas tensionadas, con límites y condiciones adicionales.
Estas ayudas estatales deben distinguirse de programas autonómicos o municipales ya existentes. En Alicante, por ejemplo, durante 2026 se ha desarrollado una convocatoria municipal de ayudas al alquiler para jóvenes de entre 18 y 35 años.
Viviendas turísticas, IBI y vivienda protegida
El paquete anunciado también introduce cambios relacionados con las viviendas de uso turístico. Entre ellos figura la aplicación de un IVA del 10% en los supuestos contemplados por la reforma y la posibilidad de establecer recargos sobre el IBI en determinadas circunstancias y zonas tensionadas.
También se prevé reducir al 4% el IVA para la construcción de vivienda protegida como fórmula para incentivar el aumento del parque residencial asequible.
En la capital alicantina existen diferentes actuaciones destinadas precisamente a ampliar esa oferta. Una de las más recientes contempla 32 viviendas protegidas en San Blas, mientras que el debate sobre el acceso residencial ha incrementado el peso de la vivienda protegida en Alicante.
Qué deben saber ahora los inquilinos y propietarios de Alicante
La fecha clave será el pleno extraordinario solicitado por el Gobierno para este viernes. Hasta que finalice la tramitación inmediata y se conozca la publicación oficial de los textos, inquilinos y propietarios deben evitar tomar decisiones contractuales basándose exclusivamente en los anuncios políticos o en titulares sobre «alquileres indefinidos».
Quienes tengan próximamente una renovación, finalización de contrato, procedimiento de desahucio o cualquier otra situación jurídica relacionada con su vivienda deberán comprobar si cumplen exactamente los requisitos de cada medida una vez esté disponible su redacción oficial.
La información práctica sobre alquiler, compra, ayudas y vivienda protegida en la provincia puede seguirse también desde la sección de Vivienda de DSAlicante.
La próxima referencia decisiva será el Congreso. La convalidación determinará qué medidas continúan vigentes y cuáles decaen, por lo que el alcance definitivo del paquete de vivienda todavía no puede darse por cerrado.
