Si un ayuntamiento encarece el suelo, añade cargas y grava la construcción, no está facilitando vivienda: está encareciéndola.
En España hablamos mucho de vivienda, pero seguimos evitando una de las cuestiones que más influyen en su precio final: cómo se gestiona el suelo público.
Y eso no es un detalle técnico.
Es una decisión política de primer orden.
Porque cuando una administración decide cómo adjudica una parcela pública destinada a vivienda protegida, no solo está resolviendo un expediente urbanístico. Está decidiendo, en gran medida, cuánto va a costar esa vivienda a quien la necesite.
Y conviene decirlo con claridad: el suelo puede representar entre un 20% y un 40% del coste total de una promoción, incluso más en determinadas zonas. Eso significa que una parte muy relevante del precio final de la vivienda depende directamente de la decisión que tome el Ayuntamiento.
Por eso resulta difícil de justificar que, en muchos casos, el suelo público siga adjudicándose con una lógica más cercana a la subasta patrimonial que a una verdadera política de vivienda. Se prioriza quién paga más por la parcela, en lugar de quién ofrece el proyecto que permita abaratar más el acceso a la vivienda.
Eso no es política de vivienda.
Es, sencillamente, recaudación con barniz social.
Pero el problema no acaba ahí.
En ocasiones, a esa lógica se le añaden además contraprestaciones accesorias, como la cesión de locales u otros espacios al Ayuntamiento. Sobre el papel pueden presentarse como ventajas para el municipio, pero conviene hacerse una pregunta incómoda: ¿están realmente vinculadas a la finalidad de abaratar la vivienda o responden a otros intereses?
Porque cada exigencia adicional tiene un coste. Y ese coste no desaparece: se incorpora a la promoción y termina repercutiendo en el precio final, en la calidad o en la viabilidad del proyecto. El resultado es claro: cuanto más se carga la operación, menos accesible termina siendo la vivienda.
A ello se suma otra práctica que merece una reflexión seria. En algunos casos, se obliga al promotor a ceder parte de las viviendas para destinarlas posteriormente a alquiler social. El objetivo puede ser loable, pero el mecanismo es discutible.
Porque conviene decir la verdad completa: ese coste no lo asume la administración.
Se redistribuye dentro de la promoción.
Es decir, los compradores de vivienda protegida terminan financiando indirectamente una parte de la política social de vivienda.
Y eso plantea una cuestión de fondo:
no se puede hacer política social cargando su coste sobre quienes ya tienen dificultades para acceder a una vivienda.
El alquiler social es necesario. El parque público también. Pero si una administración quiere desarrollarlo, debe hacerlo como lo que es: una política pública que requiere planificación y presupuesto. No trasladando su coste, de forma encubierta, a quienes simplemente intentan acceder a una vivienda protegida.
Y aún hay una contradicción más, especialmente difícil de justificar.
Muchas de estas promociones, además de soportar el coste del suelo, las cargas urbanísticas y las cesiones, deben pagar el Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras (ICIO). Un impuesto que puede suponer miles de euros adicionales por vivienda.
Y aquí la pregunta es directa:
¿qué sentido tiene que una administración que dice querer facilitar el acceso a la vivienda grave fiscalmente su construcción?
Las tasas administrativas pueden tener lógica, porque responden a un servicio.
Pero el ICIO no es eso. El ICIO es recaudación.
Y cuando se aplica sobre vivienda protegida, lo que se está haciendo es encarecer desde la propia administración una necesidad básica.
Si de verdad se quiere facilitar el acceso a la vivienda, la medida coherente no es una bonificación parcial.
La medida coherente es otra mucho más clara:
la exención total del ICIO en vivienda protegida.
Porque no se puede defender el acceso a la vivienda y, al mismo tiempo, utilizarla como base imponible.
Pero si queremos ser honestos del todo, la reflexión no debería terminar ahí.
También conviene hablar de la fiscalidad que soporta quien compra una vivienda nueva. Porque no deja de ser llamativo que una persona que necesita hipotecarse durante 25 o 30 años para acceder a una vivienda tenga que pagar un IVA del 10% —o incluso del 4% en determinados supuestos de vivienda protegida— como si estuviera adquiriendo un bien de consumo ordinario.
Y aquí conviene decirlo claro:
la vivienda habitual no puede seguir tratándose fiscalmente como si fuera un producto más del mercado.
No estamos hablando de un lujo, ni de una compra prescindible, ni de una decisión de consumo cualquiera. Estamos hablando de una necesidad esencial, de la base sobre la que una persona o una familia construye su proyecto de vida.
Por eso resulta difícil de defender que el acceso a una vivienda pueda seguir soportando una fiscalidad indirecta pensada para el consumo, cuando en realidad hablamos de algo mucho más básico: la necesidad de tener un hogar.
Y todavía hay una contradicción adicional que merece, al menos, abrir un debate serio.
Porque incluso aceptando que el IVA responde a un marco fiscal más amplio, resulta difícil explicar por qué una persona que va a tardar 25 o 30 años en pagar su vivienda tiene que adelantar toda la carga fiscal en el mismo momento de la compra.
Dicho de forma sencilla:
si el comprador paga la vivienda durante décadas, la fiscalidad no debería exigírsele íntegra el primer día.
Porque el gran problema de acceso a la vivienda no es solo la cuota mensual.
El gran problema es también la barrera de entrada inicial.
La entrada, los gastos, los impuestos, la financiación, los ahorros previos… y, al final, una montaña de dinero que demasiadas familias, jóvenes y clases medias no consiguen reunir aunque sí podrían afrontar, con esfuerzo, una cuota razonable.
Por eso convendría abrir una reflexión política seria sobre una fiscalidad de la vivienda más acompasada al esfuerzo real de pago, especialmente en el caso de la vivienda protegida y de la primera vivienda habitual.
Porque no tiene sentido exigir liquidez inmediata a quien solo puede acceder a una vivienda mediante deuda a largo plazo.
Y ese es, en el fondo, el problema de todo este modelo.
Se habla mucho de vivienda, pero se sigue tratando como una fuente de ingresos, de compensaciones, de retornos políticos o de fiscalidad, en lugar de tratarla como lo que realmente es: una necesidad básica.
Y sobre las necesidades básicas no se debería hacer caja.
- Ni con el suelo.
- Ni con cargas accesorias.
- Ni con cesiones mal planteadas.
- Ni con el ICIO.
- Ni con una fiscalidad indirecta que sigue penalizando a quien solo quiere poder vivir con dignidad.
En un momento en el que acceder a una vivienda se ha convertido en uno de los principales problemas sociales de nuestro país, conviene recordar algo muy simple:
no se debe recaudar sobre las necesidades esenciales de las personas.
La vivienda lo es.
Y el suelo público debería gestionarse como tal: no para hacer caja, sino para garantizar que quien hoy no puede acceder a una vivienda tenga una oportunidad real de hacerlo.
Porque si el suelo es público, su función no debería ser otra que esta:
facilitar el acceso a la vivienda.
Todo lo demás es desviar el objetivo.
El suelo público no está para hacer caja, sino para facilitar el acceso a la vivienda.
Os comparto esta reflexión sobre una cuestión de fondo que demasiadas veces se evita: cómo se sigue encareciendo la vivienda protegida desde la propia administración.
- Por Pepe Poveda
- Coordinador Provincial de Ciudadanos en Alicante y Secretario Autonómico de Organización de Ciudadanos en la
- Comunitat Valenciana
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