Una caldera que deja de funcionar, una tubería que pierde agua o una persiana rota pueden provocar discusiones entre propietarios e inquilinos. La Ley de Arrendamientos Urbanos establece quién debe asumir las reparaciones de una vivienda alquilada y contempla, desde octubre de 2026, un procedimiento específico para determinadas averías que afectan a la habitabilidad: el arrendatario puede requerir por escrito la reparación y el propietario dispone de 15 días naturales para responder o actuar.
Vivir de alquiler en Alicante, Elche, Torrevieja, Benidorm o cualquier otro municipio de la provincia implica asumir obligaciones, pero también tener derechos cuando aparecen averías.
Una de las dudas más frecuentes surge cuando algo deja de funcionar: ¿debe pagar el propietario o corresponde al inquilino?
La respuesta no depende únicamente de quién utiliza la vivienda. También importan el origen del desperfecto, su gravedad y si se trata de una pequeña reparación por desgaste ordinario o de una actuación necesaria para mantener la casa en condiciones de habitabilidad.
Además, la normativa estatal incorpora una vía específica para reclamar determinadas reparaciones que el propietario no atiende.
Qué reparaciones debe pagar el propietario de un piso alquilado
El artículo 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos establece que el arrendador debe realizar las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad.
La regla general es que estas actuaciones corresponden al propietario y no permiten, por sí solas, aumentar la renta mensual.
Pueden encontrarse en esta situación, dependiendo de la causa de la avería:
- Reparaciones importantes de instalaciones de fontanería.
- Problemas eléctricos que afecten a la seguridad de la vivienda.
- Averías de sistemas esenciales para disponer de agua caliente.
- Filtraciones o humedades que comprometan las condiciones de habitabilidad.
- Defectos de conservación que impidan utilizar normalmente la vivienda.
Sin embargo, existe una excepción fundamental: si el daño es imputable al inquilino, la responsabilidad puede corresponderle.
Por ejemplo, no es lo mismo una tubería deteriorada por su antigüedad que una instalación dañada por una manipulación incorrecta.
El origen del problema resulta determinante.
Qué pequeñas reparaciones debe asumir el inquilino
La misma ley establece que las pequeñas reparaciones derivadas del desgaste por el uso ordinario de la vivienda corresponden al arrendatario.
Esto puede incluir determinadas actuaciones menores relacionadas con elementos utilizados habitualmente.
Sin embargo, la ley no establece una lista cerrada de objetos ni un precio universal para distinguir una reparación pequeña de otra importante.
Por tanto, no existe una regla legal general que diga que todas las averías inferiores a 150 euros debe pagarlas el inquilino.
Esa cifra puede aparecer en contratos o en discusiones sobre reparaciones, pero no sustituye el criterio legal.
Para determinar quién paga deben valorarse el coste, la antigüedad del elemento, el motivo de la avería y las circunstancias del contrato.
Caldera, nevera, persianas y tuberías: quién paga cada avería
La siguiente tabla recoge situaciones habituales. No representa una asignación automática de responsabilidad, sino una orientación basada en el origen del problema.
| Avería | Quién podría asumirla |
|---|---|
| Caldera averiada por antigüedad o fallo no imputable al inquilino | Propietario, si es necesaria para la habitabilidad |
| Caldera dañada por manipulación negligente | Inquilino, si se acredita su responsabilidad |
| Tubería antigua que provoca una fuga | Generalmente, propietario |
| Atasco causado por uso indebido | Inquilino, si se acredita |
| Persiana con un pequeño elemento desgastado por uso ordinario | Puede corresponder al inquilino |
| Persiana que requiere una sustitución importante por deterioro estructural | Puede corresponder al propietario |
| Electrodoméstico incluido en el alquiler que falla por antigüedad | Depende de su función, del contrato y de las circunstancias |
| Cristal roto por un golpe del ocupante | Generalmente, quien causó el daño |
El criterio principal es distinguir desgaste ordinario, conservación necesaria y daño imputable.
Una factura elevada no convierte automáticamente cualquier reparación en responsabilidad del propietario.
Tampoco el hecho de que una persona lleve varios años viviendo en el inmueble significa que deba pagar todas las averías.
La novedad de octubre de 2026: un plazo de 15 días para determinadas reparaciones
La redacción vigente del artículo 21 incorpora un apartado especialmente relevante para los inquilinos.
Cuando existen desperfectos que afectan a la habitabilidad, seguridad o salubridad, el arrendatario puede requerir al propietario por escrito que realice la reparación necesaria.
La comunicación debe acompañarse de un presupuesto razonable para ejecutar los trabajos.
A partir de la recepción del requerimiento, el arrendador dispone de 15 días naturales para:
- Aceptar el presupuesto.
- Proponer una reparación alternativa.
- Ejecutar directamente la reparación.
Si transcurre ese plazo sin respuesta o existe una negativa injustificada, la norma contempla que el inquilino pueda ejecutar las obras necesarias y descontar su importe de rentas futuras.
El coste debe ser razonable, adecuado a los desperfectos y estar acreditado documentalmente.
Esta posibilidad no debe interpretarse como autorización para reformar libremente la vivienda o dejar de pagar el alquiler ante cualquier desacuerdo.
Se refiere a las reparaciones y condiciones previstas expresamente en la ley.
¿Puede el inquilino arreglar una avería urgente sin esperar?
Sí, existe una previsión específica para situaciones urgentes.
El artículo 21 permite al arrendatario realizar, previa comunicación al propietario, reparaciones urgentes destinadas a evitar un daño inminente o una incomodidad grave, y exigir inmediatamente su importe al arrendador cuando corresponda.
Imaginemos una fuga importante de agua que amenaza con causar daños en la vivienda.
En una situación así, esperar varios días podría agravar el problema.
No obstante, conviene documentar la incidencia, comunicarla al propietario y conservar facturas y justificantes.
La urgencia no debe confundirse con una reparación simplemente conveniente.
Tampoco implica que el propietario tenga que asumir un gasto provocado por una actuación negligente del inquilino.
Qué hacer si el casero se niega a reparar una avería
Cuando aparece un desperfecto, el primer paso es comunicarlo cuanto antes.
Es recomendable hacerlo por un medio que permita conservar pruebas: correo electrónico, mensaje escrito o, si el conflicto lo requiere, una comunicación fehaciente.
La comunicación debería identificar el problema, explicar cómo afecta al uso de la vivienda e incluir fotografías cuando sean útiles.
En los casos contemplados por el nuevo procedimiento del artículo 21, también debe adjuntarse un presupuesto razonable.
Conviene conservar:
- El contrato de alquiler.
- Fotografías y vídeos del desperfecto.
- Mensajes enviados al propietario.
- Presupuestos y facturas.
- Informes técnicos, si existen.
Si la situación no se resuelve, puede ser necesario solicitar asesoramiento jurídico para determinar la vía adecuada.
Dejar de pagar toda la renta por iniciativa propia puede generar un conflicto adicional. La posibilidad de descontar reparaciones está sujeta a los requisitos legales y no equivale a suspender libremente cualquier mensualidad.
¿Y si la reparación dura más de 20 días?
La Ley de Arrendamientos Urbanos también regula las obras de conservación que no pueden aplazarse razonablemente.
El inquilino debe permitirlas aunque resulten molestas o le priven temporalmente de parte de la vivienda.
Sin embargo, cuando esas obras duran más de 20 días, la ley establece una disminución de la renta proporcional a la parte de la vivienda de la que el arrendatario se vea privado.
Esto no significa que toda reparación de más de 20 días dé derecho a dejar de pagar el alquiler completo.
La reducción depende de la afectación concreta.
Si las obras hacen inhabitable la vivienda, pueden entrar en juego otras previsiones legales sobre suspensión o desistimiento del contrato.
Reparaciones y fianza: dos cuestiones que no deben confundirse
Al finalizar el alquiler, también pueden aparecer discusiones sobre desperfectos y cantidades retenidas.
El propietario no debería confundir el deterioro normal derivado del uso de la vivienda con daños imputables al arrendatario.
La diferencia es importante porque puede afectar al saldo de la fianza.
DS Alicante ya explicó cuánto se paga de fianza en un alquiler de Alicante, quién debe depositarla y cómo recuperarla.
Esa guía aborda el depósito obligatorio ante la Generalitat Valenciana y los trámites de devolución.
En cambio, la presente información se centra en quién debe pagar las reparaciones durante la vigencia del contrato.
Para evitar conflictos al finalizar el arrendamiento, resulta recomendable disponer de fotografías del estado inicial de la vivienda y documentar la entrega de llaves.
Cuidado: los alquileres temporales pueden tener reglas diferentes
No todos los contratos de arrendamiento se rigen exactamente por el mismo régimen.
La normativa vigente distingue entre alquileres de vivienda habitual y determinadas modalidades de vivienda temporal.
En la regulación incorporada en octubre de 2026, el artículo 21 bis establece reglas específicas de conservación para la vivienda temporal, incluidas las pequeñas reparaciones derivadas del uso ordinario.
También contempla un procedimiento de comunicación y respuesta diferente.
Por eso es importante identificar la naturaleza real del contrato antes de aplicar automáticamente las mismas reglas.
Además, los contratos temporales anteriores a la reforma pueden estar sujetos a disposiciones transitorias.
El nombre escrito en el encabezado del contrato no es el único elemento que determina su régimen jurídico.
Preguntas frecuentes sobre las averías de un piso alquilado
¿Quién paga si se rompe la caldera del piso?
Depende del origen de la avería. Si es una reparación necesaria para la habitabilidad y no es imputable al inquilino, corresponde generalmente al propietario.
¿Quién paga una persiana rota?
Depende de si se trata de una pequeña reparación por desgaste ordinario, un deterioro importante o un daño causado por un uso incorrecto.
¿El propietario tiene que reparar las humedades?
Cuando afectan a la habitabilidad y derivan de problemas de conservación no imputables al inquilino, la reparación corresponde generalmente al arrendador.
¿Cuántos días tiene el casero para responder a una reclamación?
Para los supuestos previstos en el artículo 21.5, dispone de 15 días naturales desde que recibe el requerimiento escrito acompañado del presupuesto razonable.
¿Puedo descontar una reparación del alquiler?
La normativa contempla esa posibilidad para determinadas reparaciones necesarias, una vez cumplidos los requisitos y plazos establecidos. No es una autorización general para descontar cualquier gasto.
¿Tengo que pagar las reparaciones por desgaste?
Las pequeñas reparaciones exigidas por el desgaste del uso ordinario corresponden, con carácter general, al inquilino en los contratos de vivienda habitual sujetos al artículo 21.
¿Puede el propietario subir el alquiler por arreglar una avería?
Las reparaciones necesarias de conservación que le corresponden no le dan derecho, por sí mismas, a elevar la renta.
La clave para evitar conflictos: identificar la causa y dejar constancia por escrito
Las averías de una vivienda alquilada no tienen siempre el mismo responsable.
La ley distingue entre las reparaciones necesarias para conservar la habitabilidad, los pequeños arreglos derivados del uso ordinario y los daños imputables a quien ocupa el inmueble.
Además, la regulación vigente contempla un procedimiento escrito con un plazo de 15 días para determinadas reparaciones necesarias que afectan a la habitabilidad, seguridad o salubridad.
Antes de pagar una factura o descontar una cantidad del alquiler, lo más importante es identificar el origen de la avería, comprobar el régimen legal del contrato y conservar pruebas de todas las comunicaciones.
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