Firmar un alquiler en Alicante suele implicar desembolsar bastante más que la primera mensualidad. Entre las cantidades que aparecen al entrar en una vivienda está la fianza, pero alrededor de este dinero siguen existiendo muchas dudas: cuánto puede pedir el propietario, quién tiene que ingresarlo en la Generalitat, qué ocurre cuando termina el contrato o cuánto tiempo puede tardar en volver al bolsillo del inquilino.
La primera diferencia importante es sencilla. En un alquiler de vivienda habitual, la fianza legal equivale a una mensualidad de renta. Si el contrato es para un uso diferente al de vivienda, la cantidad establecida legalmente es de dos mensualidades.
En la Comunitat Valenciana, además, el propietario no debe limitarse a guardar ese dinero. La persona arrendadora está obligada a depositar la fianza ante la Generalitat Valenciana.
¿Cuánto pueden pedirte de fianza al alquilar un piso?
La Ley de Arrendamientos Urbanos establece una mensualidad de renta como fianza obligatoria en los contratos de vivienda.
Por ejemplo, si un piso de Alicante se alquila por 900 euros mensuales, la fianza legal será de 900 euros.
En un arrendamiento para un uso diferente al de vivienda, como determinados locales, la fianza obligatoria asciende a dos mensualidades.
Esto no significa necesariamente que la cantidad entregada al firmar el contrato siempre vaya a limitarse a un mes.
La ley permite que propietario e inquilino acuerden garantías adicionales a la fianza. En los contratos de vivienda de hasta cinco años, o siete años cuando el arrendador sea una persona jurídica, esas garantías adicionales no pueden superar el equivalente a dos mensualidades de renta.
Por eso resulta importante diferenciar en el contrato qué cantidad corresponde a la fianza legal y qué parte, si existe, responde a una garantía adicional.
¿Quién tiene que depositar la fianza en la Generalitat?
Esta obligación corresponde al arrendador, no al inquilino.
El propietario recibe la fianza al formalizar el alquiler y posteriormente debe depositarla a favor de la Generalitat Valenciana.
El plazo máximo establecido es de un mes desde la celebración del contrato de arrendamiento.
Depositarla fuera de plazo puede implicar la aplicación del recargo correspondiente.
Para el inquilino, esto significa que haber entregado la fianza al propietario y que esta haya sido correctamente depositada ante la Administración son dos hechos diferentes.
Cómo se deposita la fianza de un alquiler en Alicante
El procedimiento es autonómico. Por tanto, un propietario de Alicante debe realizar el depósito ante la Generalitat Valenciana.
Actualmente existen dos modalidades principales.
La primera es el depósito telemático mediante el modelo 816.
La segunda es el depósito presencial mediante el modelo 806 en una entidad bancaria colaboradora.
Antes de generar cualquiera de los dos modelos hay que disponer del contrato de arrendamiento y de la referencia catastral del inmueble.
El contrato debe adjuntarse en formato PDF durante el procedimiento de generación de los modelos.
Modelo 816: depositar la fianza por Internet
El modelo 816 está pensado para realizar el depósito telemáticamente.
La Generalitat permite efectuar el pago mediante tarjeta y, en el procedimiento actualmente habilitado, también contempla Bizum.
Una de sus ventajas es que todo el proceso queda registrado electrónicamente y no es necesario presentar después la documentación aportada nuevamente ante la Administración.
Hay, sin embargo, una condición que conviene conocer antes de elegir esta modalidad.
Si la fianza se deposita mediante el modelo 816, cuando llegue el momento de recuperarla la devolución tendrá que solicitarse obligatoriamente por vía telemática.
Para hacerlo será necesario disponer de certificado electrónico.
Es un detalle especialmente importante para propietarios que no utilizan habitualmente los sistemas de identificación digital.
Modelo 806: depósito presencial en el banco
La alternativa es generar el modelo 806 y realizar el depósito presencialmente.
El ingreso puede efectuarse en las entidades bancarias colaboradoras con la Generalitat que tengan disponible servicio de caja.
Actualmente aparecen como colaboradoras ABANCA, Banco Sabadell, Banco Santander, CaixaBank, Cajamar e Ibercaja.
No es necesario ser cliente de la entidad bancaria elegida para realizar el depósito.
En este procedimiento también será necesario haber cumplimentado previamente el modelo y disponer de la documentación requerida.
Hay otra diferencia con el 816: el modelo 806 no admite el número de pasaporte de la persona arrendataria.
¿Cómo puede saber un inquilino si su fianza ha sido depositada?
El inquilino tiene interés legítimo en comprobar que el dinero entregado ha sido depositado correctamente.
La Generalitat dispone de procedimientos relacionados con la acreditación de los depósitos de fianzas, por lo que resulta recomendable conservar la documentación del alquiler y el justificante que facilite el propietario.
Al firmar el contrato, el arrendatario puede pedir al propietario una copia del justificante una vez realizado el depósito.
Esto puede ser especialmente útil tiempo después, cuando termine el alquiler o cuando sea necesario acreditar la existencia del contrato y de su correspondiente fianza.
¿Cuándo tienen que devolverme la fianza?
Este es uno de los puntos que más conflictos genera cuando termina un alquiler.
La Ley de Arrendamientos Urbanos establece que el saldo de la fianza que corresponda devolver al inquilino empieza a generar el interés legal cuando ha transcurrido un mes desde la entrega de las llaves sin que se haya efectuado la restitución.
Por eso se habla habitualmente del plazo de un mes para devolver la fianza.
Conviene precisar qué dice exactamente la ley: establece el devengo del interés legal una vez transcurrido ese mes sin que se haya devuelto el saldo correspondiente.
La fecha de entrega de las llaves adquiere, por tanto, especial importancia.
Resulta aconsejable dejar constancia documental del momento en el que se devuelve la posesión de la vivienda.
¿Puede el propietario quedarse con la fianza?
La fianza sirve como garantía del cumplimiento de las obligaciones derivadas del contrato.
Por eso pueden existir cantidades pendientes que justifiquen que el propietario reclame o descuente determinados importes.
El problema suele aparecer al distinguir entre un desperfecto imputable al inquilino y el deterioro que se produce por el uso normal de una vivienda y el paso del tiempo.
No cualquier marca, desgaste o envejecimiento permite automáticamente quedarse con toda la fianza.
También pueden existir otras cantidades pendientes vinculadas al contrato, siempre que realmente correspondan al arrendatario y puedan justificarse.
Si existe una discrepancia, resulta fundamental disponer de pruebas sobre el estado en el que se entregó y se devolvió la vivienda.
Fotos, inventario y entrega de llaves: tres precauciones importantes
Muchos problemas con la fianza comienzan el día que se firma el contrato, aunque no aparezcan hasta varios años después.
Hacer fotografías del estado del piso al entrar puede resultar muy útil.
También conviene que el contrato incorpore un inventario cuando la vivienda se alquila amueblada, especialmente si contiene electrodomésticos, mobiliario u objetos de cierto valor.
Al abandonar el inmueble, puede repetirse el proceso y dejar constancia de su estado.
Finalmente, merece la pena documentar la entrega de las llaves mediante un escrito firmado por ambas partes.
No requiere necesariamente un documento complejo. Lo importante es poder acreditar posteriormente cuándo terminó efectivamente la posesión de la vivienda y en qué condiciones se produjo la entrega.
Cómo recupera el propietario el dinero depositado en la Generalitat
Aquí aparecen dos devoluciones diferentes que no deben confundirse.
Por un lado está la relación entre propietario e inquilino: al terminar el alquiler habrá que determinar qué saldo de la fianza debe devolverse al arrendatario.
Por otro está la relación entre el propietario y la Generalitat, que mantiene depositado el importe.
Una vez extinguido el contrato de arrendamiento, el arrendador o su representante puede solicitar a la Generalitat la devolución de la fianza depositada.
El procedimiento dependerá de cómo se realizó originalmente el depósito.
Si se utilizó el modelo 816
Cuando la fianza fue depositada telemáticamente mediante un modelo 816, la devolución solo puede solicitarse telemáticamente.
Para realizar el trámite se necesita certificado electrónico y conocer el número de la fianza.
Ese número aparece tanto en el propio modelo 816 como en el justificante correspondiente.
Por eso es recomendable conservar esta documentación durante toda la duración del alquiler.
Si se utilizó el modelo 806
Cuando el depósito se realizó presencialmente mediante el modelo 806 existen distintas posibilidades.
La Generalitat permite, en determinados supuestos, solicitar la devolución telemáticamente o acudir a la entidad bancaria en la que se efectuó originalmente el depósito.
El procedimiento concreto puede variar dependiendo de la entidad en la que se encuentre depositada la fianza y de la antigüedad del ingreso.
Por este motivo, en contratos antiguos es aconsejable comprobar primero qué modelo se utilizó y en qué banco se realizó el depósito.
La Generalitat mantiene procedimientos específicos incluso para determinadas situaciones en las que no se conserva el justificante original.
¿Puede actualizarse la fianza si sube el alquiler?
No necesariamente desde el primer incremento de renta.
Durante los cinco primeros años del contrato, o los siete primeros cuando el arrendador sea una persona jurídica, la fianza no está sujeta a actualización.
La situación cambia cuando el arrendamiento se prorroga una vez transcurridos esos periodos.
En ese momento, el propietario puede pedir que aumente la fianza o el inquilino que disminuya para que vuelva a equivaler a la mensualidad —o mensualidades, según el tipo de arrendamiento— de la renta vigente.
No hay que confundir, por tanto, la actualización de la renta mensual con la actualización de la fianza.
¿Fianza y depósito adicional son lo mismo?
No.
Esta diferencia puede evitar bastantes malentendidos al firmar un contrato.
La fianza legal es obligatoria y, en un alquiler de vivienda, equivale a una mensualidad.
Una garantía adicional es otra cantidad o garantía que propietario e inquilino pueden pactar dentro de los límites establecidos legalmente.
Por ejemplo, un contrato podría contemplar una mensualidad como fianza legal y otra cantidad como garantía adicional.
Lo importante es que el contrato deje claramente identificado qué se está pagando por cada concepto.
Qué hacer si no te devuelven la fianza
El primer paso es comprobar cuánto tiempo ha pasado desde la entrega de las llaves y si el propietario ha comunicado algún motivo para retener parte del dinero.
Si existe un descuento, conviene pedir que se explique y justifique.
Cuando no exista acuerdo, resulta recomendable reclamar la devolución por un medio que permita dejar constancia de la petición y de su recepción.
La Ley de Arrendamientos Urbanos establece expresamente que el saldo que deba ser restituido devenga el interés legal una vez transcurrido un mes desde la entrega de las llaves sin haberse hecho efectivo.
Si el conflicto continúa, la reclamación puede terminar teniendo que resolverse por las vías legales correspondientes.
La documentación será entonces especialmente importante: contrato, justificante de la fianza, fotografías, inventario, comunicaciones entre las partes y documento de entrega de llaves pueden ayudar a reconstruir lo sucedido.
Una obligación que afecta a los alquileres de Alicante y toda la Comunitat Valenciana
El depósito de la fianza no es un procedimiento exclusivo de Alicante capital.
Se aplica a los arrendamientos sujetos a esta obligación en toda la Comunitat Valenciana, por lo que afecta también a viviendas alquiladas en Elche, Torrevieja, Benidorm, Orihuela, Alcoy, Elda, Dénia y el resto de municipios de la provincia.
En un mercado de alquiler especialmente activo como el alicantino, conocer estas reglas resulta útil para las dos partes.
El inquilino debe saber qué está pagando y qué puede esperar cuando abandone la vivienda.
El propietario, por su parte, debe recordar que recibir la fianza no termina el procedimiento: tiene que depositarla ante la Generalitat dentro del plazo correspondiente y conservar la documentación para poder recuperarla cuando finalice el contrato.
Una mensualidad puede parecer un detalle dentro de todos los gastos asociados a un alquiler. Cuando llega el momento de recuperarla, deja de serlo.
