Se rompe la caldera, deja de funcionar una persiana o aparece una fuga de agua en un piso alquilado. ¿Quién tiene que pagar la reparación: el propietario o el inquilino? La Ley de Arrendamientos Urbanos establece una regla general bastante clara: el casero debe asumir las reparaciones necesarias para mantener la vivienda en condiciones de habitabilidad, mientras que el arrendatario paga las pequeñas reparaciones derivadas del uso ordinario. Sin embargo, el origen de la avería puede cambiar por completo quién debe hacerse cargo de la factura.
Las averías son una de las fuentes más habituales de conflicto entre propietarios e inquilinos. El problema es que no existe una lista legal que diga expresamente quién paga cada grifo, persiana, electrodoméstico o cerradura.
La respuesta se encuentra principalmente en el artículo 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y depende de tres factores: qué se ha roto, por qué se ha roto y si estamos ante una reparación necesaria para conservar la vivienda o ante un pequeño arreglo provocado por el uso cotidiano.
Qué reparaciones tiene que pagar el propietario
La LAU establece que el arrendador debe realizar las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad y permitir el uso para el que fue alquilada.
Además, no puede subir el alquiler por haber tenido que realizar esas reparaciones.
En términos generales, esto afecta a averías importantes relacionadas con elementos o instalaciones de la vivienda cuando el deterioro no ha sido provocado por el inquilino.
Por ejemplo, una avería relevante en la instalación eléctrica, problemas en las tuberías, humedades cuyo origen corresponde al inmueble o el fallo de determinados equipos por antigüedad pueden entrar en esta categoría.
Lo importante no es únicamente qué elemento se ha roto, sino la causa de la avería.
Qué reparaciones paga el inquilino
La misma ley establece una excepción importante.
Las pequeñas reparaciones que sean necesarias por el desgaste producido por el uso ordinario de la vivienda corresponden al inquilino.
Aquí pueden entrar pequeños ajustes y sustituciones propias del día a día.
También tendrá que responder el arrendatario cuando el desperfecto haya sido causado por él, por las personas que viven en la vivienda o por un uso inadecuado.
Por tanto, vivir de alquiler no significa que cualquier objeto que se rompa deba pagarlo automáticamente el propietario.
¿Quién paga si se rompe la lavadora?
Es una de las dudas más frecuentes y no existe una respuesta válida para todos los casos.
Si la lavadora pertenecía al propietario, estaba incluida en el alquiler y deja de funcionar por antigüedad o una avería no imputable al inquilino, existen argumentos para considerar que la reparación necesaria corresponde al arrendador.
La situación cambia si el electrodoméstico se ha estropeado por un uso incorrecto del arrendatario.
También habrá que comprobar qué equipamiento formaba parte realmente de la vivienda alquilada y las circunstancias concretas de la avería.
El mismo criterio puede plantearse con otros electrodomésticos entregados junto al inmueble.
¿Y si se estropea la caldera?
Una avería importante de una caldera que forma parte de la vivienda y que se produce por antigüedad o por un fallo no provocado por el inquilino suele estar relacionada con la obligación del propietario de conservar el inmueble en condiciones adecuadas.
No es lo mismo, sin embargo, una avería general que una pequeña actuación de mantenimiento derivada del uso cotidiano.
Por eso resulta arriesgado aplicar reglas del tipo “la caldera siempre la paga el casero” o “todo lo que cueste poco lo paga el inquilino”.
La causa del problema es fundamental.
¿Quién paga una persiana rota?
También dependerá del motivo.
Una persiana que deja de funcionar debido al deterioro acumulado durante años no plantea la misma situación que otra que se rompe como consecuencia de un golpe o de un uso negligente.
Cuando el problema procede del deterioro del propio elemento y la reparación resulta necesaria, la responsabilidad puede recaer en el propietario.
Si el daño ha sido provocado por el arrendatario, deberá asumirlo este último.
Por eso, cuando existe desacuerdo, resulta útil que el profesional que examine la avería pueda indicar cuál parece ser su origen.
¿Quién paga un grifo o una cisterna?
En estos elementos aparece con frecuencia la frontera entre una reparación necesaria y una pequeña reparación por uso ordinario.
Cambiar una pieza menor deteriorada por el uso cotidiano puede corresponder al inquilino.
Una avería más importante en la instalación de fontanería que no tenga relación con el uso realizado por el arrendatario puede corresponder al propietario.
De nuevo, no existe una regla legal que asigne cada objeto de la casa automáticamente a una de las dos partes.
La LAU establece criterios generales y hay que aplicarlos a cada situación.
Qué ocurre con las humedades
Cuando aparecen humedades conviene determinar primero su procedencia.
Si tienen su origen en un defecto de la vivienda, una filtración estructural o una instalación cuya conservación corresponde al propietario, será este quien normalmente deba solucionar el problema.
Pero la responsabilidad puede cambiar cuando el daño procede directamente de una conducta atribuible al inquilino.
Antes de discutir quién paga, por tanto, conviene identificar técnicamente de dónde procede la humedad.
Esto resulta especialmente importante porque una mancha visible en una pared puede tener un origen muy diferente al lugar donde finalmente aparece.
El inquilino debe avisar de las averías
La LAU no solo establece obligaciones para el propietario.
El arrendatario debe comunicar al casero lo antes posible la necesidad de realizar las reparaciones necesarias y permitir que el propietario, o los técnicos que este designe, puedan comprobar el estado de la vivienda.
Es recomendable que esa comunicación pueda quedar acreditada.
Un mensaje, correo electrónico u otro medio escrito puede resultar útil para demostrar cuándo se comunicó la avería y cuál era el problema.
Esto adquiere especial importancia cuando una avería pequeña puede terminar provocando daños mayores si no se actúa.
¿Puede el inquilino llamar a un profesional y pasarle después la factura al casero?
No debería hacerse de forma automática.
La propia LAU contempla una excepción para las reparaciones urgentes destinadas a evitar un daño inminente o una incomodidad grave.
En esas circunstancias, y previa comunicación al propietario, el inquilino puede realizar la reparación urgente y reclamar inmediatamente su importe al arrendador cuando legalmente corresponda.
Fuera de situaciones urgentes, lo más prudente es comunicar primero la avería y permitir que el propietario pueda comprobarla y organizar su reparación.
Encargar unilateralmente cualquier trabajo y descontarlo después del alquiler puede generar un conflicto adicional.
¿Se puede dejar de pagar el alquiler porque el casero no arregla una avería?
Dejar de pagar unilateralmente la renta es una decisión con consecuencias jurídicas y no debe utilizarse como respuesta automática ante una disputa por una reparación.
Que exista una avería no significa por sí solo que el inquilino pueda dejar de abonar mensualidades.
Ante un incumplimiento importante del propietario existen mecanismos legales para exigir el cumplimiento de sus obligaciones, pero cada situación debe valorarse según sus circunstancias.
Conviene diferenciar también estos conflictos de otros gastos propios del contrato. DSAlicante explica, por ejemplo, quién debe pagar los honorarios de la inmobiliaria cuando se alquila una vivienda, una cuestión regulada de forma distinta a las reparaciones.
Qué ocurre si las obras duran más de 20 días
La LAU contempla también qué sucede cuando una reparación necesaria no puede esperar hasta que finalice el alquiler.
El inquilino tiene que soportar las obras aunque resulten molestas o le impidan utilizar temporalmente una parte de la vivienda.
Sin embargo, existe una protección importante.
Si la obra dura más de 20 días, la renta debe reducirse proporcionalmente a la parte de la vivienda de la que el arrendatario se haya visto privado.
Por tanto, una reparación de larga duración puede tener efectos sobre el alquiler mientras se ejecutan los trabajos.
La fianza no sustituye las obligaciones de reparación
Otro error frecuente consiste en mezclar las averías con la fianza.
La fianza sirve como garantía del cumplimiento de las obligaciones derivadas del contrato, pero no convierte automáticamente cualquier desperfecto en una cantidad que pueda descontarse al terminar el alquiler.
Hay que diferenciar entre el deterioro normal producido por el paso del tiempo y los daños imputables al arrendatario.
DSAlicante explica específicamente cómo funciona la fianza de un alquiler en Alicante, su depósito y su devolución.
Documentar el estado de la vivienda al entrar y al salir —incluidas fotografías— puede evitar posteriormente numerosas discusiones.
La clave no es cuánto cuesta, sino por qué se ha roto
Es habitual escuchar que las reparaciones baratas corresponden siempre al inquilino y las caras al propietario.
La LAU no establece una cantidad concreta que permita hacer esa división automática.
La cuestión fundamental es determinar si estamos ante una reparación necesaria para conservar la vivienda, una pequeña reparación causada por el desgaste del uso ordinario o un daño provocado por alguna de las partes.
Por eso una factura elevada no convierte automáticamente una avería en responsabilidad del propietario, del mismo modo que una reparación económica no tiene que corresponder necesariamente al inquilino.
Propietario o inquilino: la regla que conviene recordar
Ante una avería en una vivienda alquilada pueden utilizarse tres preguntas como punto de partida:
¿Es necesaria la reparación para mantener la vivienda habitable? En principio corresponde al propietario si el daño no es imputable al inquilino.
¿Es una pequeña reparación provocada por el desgaste del uso ordinario? Corresponde al inquilino.
¿El daño ha sido causado por un mal uso o una conducta del arrendatario? Puede tener que asumirlo el propio inquilino.
Cuando el origen no esté claro, será necesario analizar el caso concreto y, en determinadas averías, contar con la valoración de un profesional.
La norma básica, en cualquier caso, está en el artículo 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos: el propietario conserva la vivienda en condiciones de habitabilidad y el inquilino asume las pequeñas reparaciones derivadas del uso ordinario.
