Miles de propietarios que contrataron una hipoteca antes del 16 de junio de 2019 pueden tener derecho a recuperar parte de los gastos que pagaron al formalizar el préstamo. Las facturas de notaría, Registro de la Propiedad, gestoría y tasación son los principales conceptos que conviene revisar. Sin embargo, la devolución no es automática: depende de las cláusulas del contrato, de los pagos realizados y de las circunstancias de cada reclamación.
Comprar una vivienda en Alicante, Elche, Benidorm, Torrevieja, Orihuela o Novelda suele implicar uno de los mayores compromisos económicos de una familia.
Además del precio del inmueble, quienes contrataron una hipoteca hace años tuvieron que afrontar gastos de notaría, gestoría, Registro de la Propiedad y tasación.
Durante mucho tiempo, numerosas entidades trasladaron estos costes a sus clientes mediante cláusulas incluidas en las escrituras hipotecarias.
La evolución de la jurisprudencia española y europea ha permitido cuestionar determinadas condiciones y solicitar la devolución de cantidades pagadas indebidamente.
La clave está en revisar cuándo se firmó la hipoteca y qué gastos asumió realmente el consumidor.
Qué hipotecas pueden tener gastos reclamables
Las reclamaciones afectan especialmente a préstamos hipotecarios firmados antes del 16 de junio de 2019, fecha de entrada en vigor de la Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario.
Antes de esa reforma, no existía el mismo reparto legal de gastos que se aplica actualmente.
Por eso, algunas escrituras incluían cláusulas que imponían al consumidor la totalidad de los costes de formalización.
Cuando una de esas cláusulas se considera abusiva, puede surgir el derecho a recuperar los importes que no correspondía pagar al cliente.
No obstante, tener una hipoteca anterior a 2019 no garantiza por sí solo una devolución.
Hay que comprobar el contenido del contrato, las facturas y las circunstancias de la operación.
También conviene distinguir los préstamos contratados por consumidores para fines particulares de otras operaciones que pueden estar sujetas a reglas diferentes.
Qué gastos de una hipoteca antigua se pueden reclamar
La doctrina jurisprudencial ha establecido criterios para distribuir determinados gastos cuando se declara abusiva una cláusula que los imponía íntegramente al consumidor.
| Gasto de formalización | Criterio general para hipotecas anteriores a junio de 2019 |
|---|---|
| Registro de la Propiedad | Puede reclamarse el 100 % del gasto de inscripción de la hipoteca |
| Gestoría | Puede reclamarse el 100 % |
| Notaría | Generalmente, el 50 % de la escritura del préstamo |
| Tasación | Puede reclamarse el 100 % en los supuestos que correspondan |
| Impuesto de Actos Jurídicos Documentados | Generalmente no se recupera en las hipotecas antiguas por esta vía |
Este reparto corresponde a los criterios generales explicados por el Banco de España y debe aplicarse atendiendo a las circunstancias del préstamo.
Es importante distinguir la escritura de compraventa de la escritura hipotecaria.
Los gastos de comprar una vivienda no son automáticamente reclamables al banco por el hecho de que la operación se financiara mediante un préstamo.
Cuánto dinero puedes recuperar: un ejemplo práctico
No existe una cantidad fija que todos los hipotecados puedan reclamar.
Para comprender cómo se calcula una posible devolución, imaginemos una hipoteca anterior a junio de 2019 con los siguientes gastos acreditados:
| Concepto | Pagado por el cliente | Posible devolución ilustrativa |
|---|---|---|
| Notaría del préstamo | 700 € | 350 € |
| Registro de la hipoteca | 250 € | 250 € |
| Gestoría | 300 € | 300 € |
| Tasación | 350 € | 350 € |
| Total | 1.600 € | 1.250 € |
En este supuesto hipotético, la suma potencial sería de 1.250 euros, antes de valorar los intereses que pudieran corresponder.
No se trata de una devolución garantizada ni de una media estadística.
El importe real depende de las facturas, de la fecha de contratación, de las cláusulas aplicables y de las resoluciones que correspondan al caso.
Si el consumidor ya recibió una devolución parcial, también habrá que tenerla en cuenta.
Qué cambió con la Ley Hipotecaria de 2019
Desde la entrada en vigor de la Ley 5/2019, el reparto de gastos de los préstamos sujetos a su ámbito de aplicación es diferente.
Con carácter general, el banco asume los costes de la gestoría, los aranceles notariales de la escritura del préstamo y la inscripción de la garantía en el Registro de la Propiedad.
El impuesto de Actos Jurídicos Documentados del préstamo corresponde a la entidad prestamista conforme a la normativa tributaria vigente.
El consumidor, por su parte, asume normalmente la tasación del inmueble y las copias notariales que solicite.
Esto significa que no deben aplicarse a una hipoteca firmada en 2026 las mismas reglas de reparto que a otra suscrita en 2008.
Si una entidad ha cobrado gastos que legalmente debía asumir, habrá que examinar la operación y la documentación correspondiente.
¿Puedes reclamar si ya has terminado de pagar la hipoteca?
Haber terminado de pagar el préstamo no descarta automáticamente una reclamación por los gastos de formalización.
Son cuestiones distintas.
La cancelación económica significa que la deuda con el banco ha quedado satisfecha.
La reclamación de gastos se refiere a cantidades abonadas cuando se constituyó el préstamo y que podrían haber sido indebidamente impuestas.
DS Alicante ya explicó cómo cancelar una hipoteca pagada en el Registro de la Propiedad y qué gastos implica ese trámite.
Aquella guía trata sobre la eliminación de la carga registral una vez devuelto el préstamo.
La devolución de gastos hipotecarios antiguos, en cambio, exige revisar las condiciones originales de contratación.
Por tanto, un propietario que ya no debe dinero al banco puede tener motivos para examinar las facturas de la constitución de su antigua hipoteca.
¿Ha terminado el plazo para reclamar los gastos hipotecarios?
Esta es una de las cuestiones más delicadas.
Las sentencias del Tribunal de Justicia de la Unión Europea han precisado que no puede fijarse el inicio del plazo de prescripción de una manera que impida o dificulte excesivamente al consumidor ejercer sus derechos.
La jurisprudencia europea ha dado especial importancia a cuándo pudo conocer el consumidor el carácter abusivo de la cláusula y las consecuencias jurídicas de esa declaración.
Por ello, no es correcto afirmar que todas las reclamaciones caducaron automáticamente en enero de 2024 o en otra fecha única.
Tampoco puede asegurarse que cualquier reclamación siga abierta indefinidamente.
La prescripción debe analizarse conforme a las circunstancias individuales y a la jurisprudencia aplicable.
Si han transcurrido muchos años desde la firma, conviene solicitar asesoramiento antes de descartar la reclamación.
Qué documentos necesitas para pedir la devolución
Para preparar una reclamación resulta útil reunir:
- La escritura del préstamo hipotecario.
- Las facturas de notaría, Registro, gestoría y tasación.
- Los justificantes bancarios de los pagos realizados.
- El documento de identidad del titular.
- Las reclamaciones o acuerdos anteriores, si existen.
La escritura permite comprobar si se incluyó una cláusula que trasladaba los gastos al cliente.
Las facturas son necesarias para acreditar qué importes se abonaron.
Si no conservas alguno de estos documentos, puedes intentar solicitar duplicados a la notaría, al Registro o a los profesionales que intervinieron.
También conviene preguntar al banco si conserva la documentación correspondiente.
Cómo reclamar los gastos hipotecarios al banco
El primer paso habitual consiste en presentar una reclamación escrita ante el servicio de atención al cliente de la entidad financiera.
En ella conviene identificar el préstamo, señalar la cláusula cuestionada y detallar los importes cuya devolución se solicita.
Es recomendable adjuntar copias de las facturas y conservar una prueba de presentación.
Si la entidad rechaza la petición o no ofrece una respuesta satisfactoria, puede ser necesario acudir a la vía judicial.
El Banco de España advierte de que no tiene competencia para declarar abusiva una cláusula contractual.
Esa valoración corresponde a los tribunales.
Por tanto, presentar una queja ante el supervisor bancario no sustituye necesariamente una demanda cuando el conflicto se refiere a la nulidad de una cláusula de gastos.
Antes de iniciar un procedimiento judicial, conviene valorar los costes, las pruebas y las posibilidades concretas de éxito.
Errores frecuentes al reclamar una hipoteca antigua
Uno de los errores más habituales es incluir todos los gastos de la compra de la vivienda en una reclamación contra el banco.
Los impuestos de adquisición y la escritura de compraventa deben diferenciarse de los gastos de constitución del préstamo.
Otro error es reclamar cantidades estimadas sin disponer de facturas.
También conviene evitar presentar como recuperable automáticamente el impuesto de Actos Jurídicos Documentados de cualquier hipoteca antigua.
Finalmente, no debe confundirse una reclamación por gastos de formalización con otros conflictos hipotecarios, como las cláusulas suelo, el IRPH o las comisiones de apertura.
Cada cuestión tiene sus propios requisitos jurídicos.
Preguntas frecuentes sobre la devolución de gastos hipotecarios
¿Puedo reclamar los gastos de una hipoteca firmada en 2007?
Es posible que exista una reclamación viable, pero hay que revisar la escritura, las facturas, la cláusula y la prescripción aplicable.
¿Qué gastos suelen poder recuperarse?
Según las circunstancias, registro, gestoría, parte de la notaría y tasación.
¿Puedo reclamar si ya he cancelado la hipoteca?
Sí, la cancelación del préstamo no elimina automáticamente la posibilidad de reclamar gastos de formalización.
¿Cuánto dinero me devolverá el banco?
Depende de los pagos acreditados y del resultado de la reclamación. No existe una cifra garantizada.
¿Tengo que contratar un abogado?
Puedes presentar personalmente una reclamación inicial al banco. Para determinados procedimientos judiciales puede ser necesaria la intervención de profesionales jurídicos.
¿El Banco de España puede obligar al banco a devolverme los gastos?
No puede declarar abusiva una cláusula ni resolver por sí mismo todas las controversias sobre sus consecuencias. Esa competencia corresponde a los tribunales.
¿Todavía puedo reclamar en 2026?
Depende de la situación concreta. No existe una fecha universal que permita afirmar que todas las acciones han prescrito o que todas siguen vigentes.
Revisar una hipoteca antigua puede permitir recuperar gastos indebidos
Las personas que firmaron una hipoteca antes del 16 de junio de 2019 pueden tener motivos para revisar los gastos de formalización que pagaron.
La documentación de notaría, Registro, gestoría y tasación permite determinar si existen cantidades potencialmente reclamables.
Sin embargo, la devolución depende de la cláusula contractual, de las pruebas disponibles y de las reglas jurídicas aplicables.
Antes de descartar una reclamación porque la hipoteca es antigua o ya está pagada, conviene recuperar la escritura, revisar las facturas y comprobar si existe una base legal para solicitar la devolución.
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